«Дорого, наверно, стоят уроки игры на фортепиано для Вашей дочери?

— Наоборот! Благодаря этим урокам я купил соседнюю квартиру за бесценок!»

Я пропало из эфира по тривиальной причине — а имя ей — поиски жилья в Портленде, занятие столь же увлекательное, сколь и бесплодное. По крайней мере пока.

За это время я не только изучило городское архитектурное наследние, расположение лагерей и приютов для бездомных, генеральный план застройки, зонирование, но и также особенности социального жилья, о котором и хотело рассказать.

Сподвигла на это меня книга «America’s Trillion-Dollar Housing Mistake: The Failure of American Housing Policy» by Howard Hussock, которую я ухватило в соседнем книжном, каюсь, из-за названия. Не секрет, что как и в любой стране, в Америке существует проблема жилья для малообеспеченных слоев населения, и ее решали в разное время по-разному. Жилье это, разумеется, только часть истории с пособиями и помощью малоимущим (wellfare, foodstamps), но одна из самых важных.

Наверное, многие читали про печальный опыт постройки высоток типа Прюитт-Айгоу в Сент-Луисе, Миссури, когда благими намерениями построить бесплатное жилье оказалась вымощена дорога в самый неблагополучный район города. В книге Хуссока, это, кстати, самый критикуемый эксперимент, типа бесплатное жилье никого не мотивирует выбираться из нищеты, формирует комьюнити из поколений паразитов и неудачников, и т.д. и т.п. Такого жилья нет в Портленде, но довольно много в Нью-Йорке, где проблема стояла и стоит наиболее остро.

Следующий эксперимент это так называемые Section 8 Vouchers, или ваучеры на жилье, когда вместо того чтобы создавать гетто из людей на соцобеспечении, было принято решение давать субсидию на жилье таким образом, чтобы она покрывала семьдесят процентов стоимости, и можно было селиться в любом месте. Любопытным образом это открыло возможности для разного рода мошенничеств со стороны арендодателей когда цена на жилье искусственно завышается, типа государство все равно из денег налогоплательщиков платит большую часть. Помимо этого, далеко не все арендодатели принимают ваучеры, что приводит к организации псевдо гетто, из держателей ваучеров.

Как раз, гуляя мимо главной Портлендской синагоги, я все время обращало внимание на пропитых граждан, отирающихся возле одного и того же здания Northwest Towers, оказавшегося комплексом, с которым работает агенство Home Forward, распределяющее людей с ваучерами на жилье. Несмотря на обилие проверок на судимость, особенно по наркотическим статьям и массе других требований к претендентам на место в этом субсидированном кондоминиуме — отзывы на гугле безжалостны.

«Наркопритон»

Но это все было про аренду, что там с ипотекой для малоимущих? Тут немножко поговорить про историю и терминологию. А именно, redlining.

До принятия Fair Housing Act (1968) в штатах регулярно процветала практика легальной жилищной сегрегации там где надо и не надо (например, где было смешанное бедное эмигрантское комьюнити из поляков, евреев, ирландцев и чернокожих в начале двадцатого века — зачем-то стали строить дома только для белых, хотя зачем — тоже понятно, поскольку с приходом персонажей типа Вудро Вильсона в Белый дом, проблему сегрегации стали решать старыми добрыми южными способами — не пущать, селить отдельно и вообще как бы чего не вышло).

Добивались этого разными способами, от прямых запретов селиться для People of Color до менее прямых отказов в ипотечном кредитовании в определенных районах города, что вместе другими факторами сформировало сегрегированные по расовому признаку районы с четкой границей. Отсюда и название — redlining. На фото выше небезызвестная Эльбайна (розовый цвет), черный район Портленда. Портленд здесь только для примера, поскольку такая же картина была и в Детройте и много где еще. Об этом есть замечательная книга «The Color of Law. A Forgotten History of How Our Government Segregated America» bi Richard Rothstein («Цвет закона. Забытая история о том как наше правительство сегрегировало Америку»). И об этом можно диссер запилить, не то что пост тиснуть.

Помимо очевидных следствий отказов в ипотечном кредитовани, как то — возможность выбора места где селиться, было и еще одно — множество людей было вынуждено снимать всю жизнь и не имело право на налоговый вычет по ипотеке. Что означает налоговый вычет в данном случае — что проценты по кредиту изымаются из облагаемого налогом дохода. Учитывая что кредит выглядит так, что в первые годы ты вообще платишь чуть ли не только проценты, в стране где налоги доходят до сорока пяти процентов — это очень важно.

Что произошло после запрета жилищной дискриминации? Ну как всегда лодка качнулась в другую сторону. В 1977 был принят Community Reinvestment Act, вынуждающий банкам давать ипотеку малоимущим. К слову сказать, когда я попробовало зайти в банк с тем же вопросом сейчас, то мне было велено предъявить усы, лапы, хвост, справку о доходах за два года и прочие интимные детали, включая первоначальный взнос в виде двадцати процентов. Причина в том, что к сожалению, в случае с ипотекой малоимущим без первоначального взноса это способствовало накоплению «плохих» долгов и, в совокупности с увеличением процентной ставки (которая была не фиксирована) и многими другими факторами типа структуры ипотечного рынка (о которых я, как человек без профессионального образования в области финансов и недвижимости, рассуждать не рискую) к массовым банкротствам и ипотечному кризису 2008 года.

В общем, куда ни кинь, всюду клин.

Тем не менее, Хуссок приводит и положительные примеры помощи малоимущим — организация Habitat For Humanity, которая строит скромные дома, жестко отбирая кандидатов среди прихожан церквей, субсидированное жилье исключительно как помощь на короткое время, и тому подобные меры строгого контроля и отбора.

Особенно, почему-то, у этого Хуссока, республиканского университетского профессора средних лет вызывают неодобрение чернокожие матери одиночки, дескать они, грубо выражаясь, «плодят нищету», что разительно отличает общий тон «Trillion-Dollar Housing Mistake» от «Evicted» Мэттью Десмонда, где автор жил сам то в трейлере, то в гетто, и в каждом из своих героев, даже самых падших видел людей.

У меня, как у всякого человека родившегося в союзе и успевшего пожить в уловном Балашихинском гетто, вынимая шприцы из почтового ящика, а нынче отдающего почти половину зарплаты на налоги и не имеющего никаких льгот, от всего этого очень смешанные чувства. Но все же.

В стране где условия кредитования таковы, что твое жилье отбирают за долги, стоит пропустить три-четыре платежа, даже если ты исправно платил много лет, выселения арендаторов через суд стали рутиной, а сам факт выселения, как и не дай бог судимости — черная метка при проверке даже не съем, не говоря уже о кредитах, где кредитный рейтинг — это социальный рейтинг, а нуждающихся в субсидированном жилье гораздо больше чем, собственно жилья, я очень радо, что товарищ Хуссок и подобные ему, не в правительстве.